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中心城市房价能创造“只涨不跌”的神话吗?

复旦大学经济学院副院长、金融学教授 孙立坚


【问】银行收紧房贷规模和银监会近期对银行的监管出于怎样的思考?

  
【主要观点】
1. 银行在低息贷款的环境中通过房地产贷款规模的扩大做大了业务,但是,房地产市场积累起来的市场风险又提醒银行放慢贷款的步伐或提高贷款的条件。

  
2. 另外,银行年度贷款指标已近超出,而他们对政府宽松货币政策的延长又没有把握。所以,为了保持自己健全的资产和负债结构,银行自身便有“暂时休息”一下的意图。

  
3. 银监会为了能够改善银行的贷款结构,保证产业资本不想金融资本过多地倾斜,最近加强了对银行的资本充足率和不良资产拨备率的监管要求。这种“外压”对我国商业银行的威慑力远远高于其他发达国家。

【问】这些从紧的政策会不会产生负面的效果?

  
【主要观点】
1. 也有可能。比如,高企的首付金要求,会挤出一批当地有真实购房需求的人群或他们即使继续购买也加重了购房人的买房负担(甚至影响到他们平时的生活质量)。而且,今后一旦出现房地产市场调整,他们退出高楼价市场的行为,就会进一步加快目前高位房价整体的回落。这样性质的人目前越多,房地产市场的脆弱性就越明显。

  
2. 另外,中国一线城市房地产价格的调整没有展开过,风险的释放是不充分的,而银行收紧银根的做法在目前无法有效的释放中国房地产市场目前越积越大的风险。这一点日本和香港跟我们不一样,今天他们房价同样在攀升,但是我们不能武断的判断他们价格的上升和我们性质相同,他们楼市可能出现了宝贵的价格修复状态,而不是脱离基本面的虚假繁荣。

  
3. 当然。今天房地产市场的空前火热看似存在“基本面”(比如,通胀预期,上海迪士尼、大虹桥开发等)的支撑,而这样的“扣人心弦的故事”又会放大人们对未来房价的乐观预期,只要房价目前不出现调整(甚至通过人为地捂盘、放慢开发来控制供给催生价格继续膨胀),也会继续强化市场这样乐观的预期,于是,即使银行现在提高贷款利率或首付金,国家放弃购房优惠政策,也不会阻挡市场买房的狂热之心。当前值得注意的是,最近外来的热钱和外地的产业资本不断的进场,在目前上海不足的房地产供给量面前,进一步加快了房价的攀升,形成了一个房地产价格膨胀的恶性循环机制。

【问】住房优惠政策会调整的预期是否会形成购房的“末班车”效应,那么,在上海市中心楼市投资不败的神话真得存在吗?

  
【主要观点】
1. 只要乐观的预期和不断飙升的房价现象存在,“末班车效应”就自然会形成。而且,这是一种预期自我实现的结果:人们越抢购,房价越飙升,金融体系的稳定性就越受到挑战,国家放弃刺激楼市的计划就会加速提前实施。

  
2. 但是,上海楼盘房价收入比和租售比最近不断的扩大正在向我们释放这个市场“现实的基础”越来越脆弱的“信息”(即一旦人们预期改变,房地产市场的动荡将会给中国政府的宏观调控和金融体系的稳定带来巨大的麻烦,尽管今天很多地方政府在目前可能也是房地产泡沫的受益者),未来基本面“繁荣”的程度是否能改善这种扭曲的状况,对此我们不能太过于乐观。

  
3. 没有不散的宴席,也没有只涨不跌的楼市。尽管任何资产泡沫的崩溃都来得那么突然,从来就无法预料!但是具有讽刺意义的是,事后每次的反省又从来没有否认过“一个泡沫经济的崩溃事前不可能没有‘先兆’”这样的判断。日本当年泡沫经济崩溃的案例告诉我们:当初因为日本一直不存在通胀,所以,日本的大多数的学者当时都不认为房地产价格的不断攀升是一种泡沫现象,事实上,直到泡沫崩溃日本也没有出现所谓的通胀现象。另外,由于日元国际化的进程推进,日元升值带来日本金融资产价格普遍上升的预期,市场当时的乐观的程度都和我们现在一样,大家普遍认为在东京拥有楼盘就像抱到了一个大金砖可以受用几代人。尤其是当初银座的一小块地的价值就能够用来把当时世界品牌的美国好莱坞都能买下来。但是,我们后来都看到,一旦房地产市场出现小小的调整,房价越高的地方,而且其中负债越高的人群反而反应会非常敏捷,他们首先将自己最值钱的东西——市中心的高价位楼盘抛售变“现”以防止由于金融体系的动荡而无法提供给自己御寒的棉衣来度过残酷的冬天(比如降低贷款人的利率负担以保证负债人所需要的流动性)。结果,中心城市的不断地“砸盘”行为(企业和个人都退居二线城市,即使离开一线城市的大市场,但方便的交通并没有给他们带来太多的麻烦)导致日本房价崩溃程度加速,从而产生了可怕的多米诺骨牌效应。因此,我想说的是,连具有高收入人群集聚的日本银座都倒下了,目前只接近于欧美发达国家人均收入水平的上海,会创造楼市中“只涨不跌”的神话吗?
     
【注】接受了上海电视台《新闻夜线》栏目关于住房贷款政策问题的采访,以上是回答采访问题的主要内容,供大家参考

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